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一个中年郑州地产高管的悲哀,手握600万,却无处下手,最终……

陪你晒郑州 2022-08-02 14:12:31



郑州地产老炮是一个怎样的群体,或者说标签是什么?每个人都有各自的回答,但总结起来无外乎以下一段文字高度概括:


男性, 35-50岁之间,在郑州地产行业谋职10年以上。他们经历过上峰领导布置的任务,取得过引以为豪的成绩,也有外人难以体会的挫败。他们一点一点地熬出自己的职场地位,如今做为房产公司高层,视野独到、阅历丰富、经验老练,极富魅力。


本文的主人公老宋便是其中一位。


此公体型偏瘦,身高180,国字脸,博闻强识、诙谐幽默,是财院房地产专业毕业学生中翘楚之一。他看过地产行业的浮浮沉沉,爱学习肯钻研,对行业有着清晰的认知,对未来趋势有着明确的判断。而对于购房,其对城市发展方向的意识尤为强烈。凭借在地产行业多年的锤炼,他对房企的解读、对板块的分析、对楼盘不同角度地解读都值得我们参考。


前不久,老宋告诉我,他即将置换一套房改善目前的居住水平,声称此房用来自住的话和自己的实际需求达到了最佳匹配度,以投资角度而言未来升值潜力也可圈可点——于是,笔者选择了老宋这一典型案例,剖析郑州房市改善时代。


01


老宋于2000年大学毕业,便投身到房地产行业,迄今已18年。在这18年里,这家房企在郑州虽然称不上老大,但也算得上是后起之秀。



老宋从最初的录用的物业管理员、到置业顾问的一线学习和成长,混迹至30岁即分别担任集团秘书处主任、管理中心总经理和物业公司总经理,后来担任集团某重点楼盘的项目负责人。一路走来他一时一刻也未曾离开这个“激情绽放又神奇吊诡”的行业,也有幸见证了房地产轰轰烈烈、蓬勃发展的黄金时代——


他亲眼所见外来一线房企不仅笔杆子凌厉无比,攻城略地的本事更不在话下,也经历过折戟沉沙的思达置业、远走他乡的金成置业;


他认为过去房地产二十强是一种真正的地产荣誉,如今却只是彰显资本是否雄厚、融资是否顺利的象征,这是整个行业发生的巨变;


老宋感慨道:


“过去五龙口、航海路在郑州人的眼中还都是极荒凉偏僻的地方,如今繁华已有数年;


过去我们都会议论今年做了什么项目,如今更多关心地是企业在排行榜上升了几名;


过去房地产少有杠杆,彼此手里的钱都差不多,如今的房企有钱即是王,钱越多撬动的越大;


过去我们每年外出学习优秀的地产项目,但如今大房企都讲究标准流水线复制;


过去曾经风云一时的地产大佬,或声名狼藉或淡出江湖;


过去毫不起眼的地产新人,也成长公司的中坚力量;


过去房地产行业在调控与放松之间反反复复地前进,如今面临的是如何变革,建立长效机制……”


一切的风云背后,是地产江湖讲不完的枪林弹雨,数不尽的离合悲欢,是韶华渐逝,只剩岁月感悟。


在跨过山和大海,也穿过人山人海之后,老宋已不得不正视自己以及家庭的居住需求。其实,在郑州需求相似的,不止老宋一人。笔者通过大量的用户数据分析,得出这类人群一般具有以下特征:


★他们一般是35-50岁的年纪段,往往三代同堂,家庭成员5-6人,但目前居住的房子基本上是九十年代末的最早一批的商品房。时代进步下,无论是户型面积还是品质功能已经无法与自身需求所匹配;


☆他们对于房产所在区域的前景十分在意,更看重行政驱动的潜力新区,根据是过去深圳经济特区、上海浦东新区、郑州郑东新区等,都是行政驱动下使得区域快速发展;


★他们对于房企的品牌度要求高,到了他们这个年纪特别注重品牌的知名度和安全性,前者是身份的象征,后者是保证楼盘品质的第一因素;


☆他们对品质升级有明显要求,具体可以表现为:


过去不能满足孩子上学,如今很看重学区;


过去不能人车分流,如今要实现人车分流,停车位一定要充足;


过去只有一个卫生间,如今三代同堂要有多个卫生间;


最好带个院子可以养种花草,最好有地下室可以喝茶看书;


小区内部景观绿化一定要好,能够遛弯散步;


周边自然环境一定要好。


——对于未来5年的郑州房地产市场而言,“居住升级”是比刚需还要刚性的需求。老宋的居住需求改变的背后,是郑州房地产市场发生变化的一个缩影。


老宋讲道,“前段时间看过一篇文章,题目叫做《男人四十,人生半局》,不由得让我这个同样已过人生半局的人,开始思索以后的工作和生活。尤其是在生活方面,我已进入一个追求舒适的品质生活,更看重区域发展的前景,看重周边的环境。不仅是善待自己,也善待家人,我们到了这个年纪对于老人和孩子更想多一些关心。所以,四房是必须的,双卫也是必须的,厨房不仅要大、采光也要好,园林景观要做的美,方便父母散步,周边最好能有个公园或者有条河,保证一定的自然生态。”


02


600万,是老宋准备此次购房的资金。老宋告诉笔者,“但我发现,对于郑州品质改善群体而言颇为尴尬的是,区域与楼盘的选择范围并不广泛。”


由于夫妻二人都在郑东新区上班,老宋最先着眼的区域就是这几年不少媒体所宣传的宜居大北区,“都说除了东区,最热门的购房区域就是北区了,大运河、东风渠、索须河,宜居环境会不错。经过一番考虑,我们将目标锁定在了惠济北四环外的某著名洋房项目上。此盘为纯改善楼盘,洋房6-8层,一梯两户,精装修,花园洋房外立面为全石材立面,电梯洋房外立面为干挂石材加真石漆,品质还是不错的。于是我开着SUV带着一家老小兴致冲冲地去看房,准备下定。”


但最终老宋却被家人埋怨了一番。经老宋告诉笔者,“妻子说这里真荒凉,缺商业、缺学校、缺各种配套,在此买房的近几年都不会自住。不仅如此,我家老爷子也在说我,买在那个北四环,周边连个医院都没有,要是我和你妈有个头疼脑热怎么办?万一我孙子半夜发烧怎么办?”


此时,老宋停顿了一下,点上一支烟,叹了口气说,“后来我也好好想了想,作为业内人士,我应该对自己的购房范围做个精准定位,不应该听一些不靠谱媒体不靠谱的宣传。”


以下为老宋在购房区域选择时的一番烧脑分析——


▼北龙湖不是谁都适合


“600万,北龙湖终极置业是不行的。而且我对千万级豪宅的增值性持怀疑态度。当然了对于住在那里的人,应该不会在意投资房产的收益。但我目前还在意,况且北龙湖虽为顶级豪宅所在地,但也不是谁都适合那里,过高的楼面价也决定了其性价比不高”,此外,“再想想其他城市板块,管城核心区、高新区、常西湖等目前根本不适合改善的区域,那基本剩下经开滨河国际新城、绿博、惠济北区、金水三环内、老东区、白沙这几个板块可以买。”



▼滨河国际新城的交通和配套是难以忽视的短板


经开滨河国际新城最大优势是一片蓝图规划,比如有大面积水系、绿化,有地下综合管廊工程,土地指标容积率大都在2.5-3.0之间,很大程度上保证了宜居。但这里价格足够高、距离远、配套需要长时间的酝酿,这对于改善家庭的生活是不方便的;


▼绿博板块有未来,但发展时间要长于白沙


存在同样问题的还有绿博,虽然规划超前,楼盘也都是大户型产品,未来应该也是一个宜居改善之地。


但是公共交通、商业资源、医疗资源、教育资源较为匮乏,短时间内难以形成居住氛围。更何况,在绿博与郑州之间还隔着白沙,得白沙先起来后,绿博才有戏。



▼惠济北区外部配套资源有限


再来看惠济北区,优势是没有物流、没有工厂、大片城中村也拆迁完毕,还有地铁2号线北向延长线。但是小产权、经适房、安置房数量之多以及无序的规划拉低了整个区域的档次。


并且,在房产过快发展的同时,教育非常欠缺,优质中学和小学是很少的;医院的数量和质量无法满足现在高速增长的人口;此外片区的公共交通、就业接纳能力也不太好。



▼金水三环内交通拥堵、生活嘈杂


金水三环内的配套成熟而方便,但随着人到中年,老宋越发对老城区的拥堵与嘈杂心生厌倦。


“环境嘈杂、道路狭窄、绿地少,不少地段更是脏、乱、差。很多家属院和二手房小区亦老、破、旧,物业管理也一般。新房方面,因为很多楼盘都涉及大型城改,为了确保利润,往往容积率做到很高,一个楼盘高于3.5便与改善无缘,居住舒适度堪忧。”


▼老东区板块二手房相对老化、停车位稀少


而老东区板块是第一代富人区,居住环境、学校资源也不错。


但老宋发现,“这里房龄已超10年以上,建筑理念、材料、整体设计等都无法和现在的房子相比,内部设施也老化严重,尤其是停车位稀缺。目前之所以二手房价格成为全郑州最贵,是因为片区内无新房入市。今年至明年,北龙湖有大量新房入市,可以预见的是,未来这个板块的二手房房价上涨空间很有限。”



不过,手握600万购房款的老宋还是将自己的区位瞄准了大东区。笔者询问为何,他说——


“因为郑州城市发展只能向东。你看,郑州大北区再向北是黄河,阻断交通和人流;西区常西湖是热门新区,但终归市级推动,再往西便是荥阳,属于丘陵边缘地带;南三环、南四环土地出让过大,房价上涨缓慢且板块内多为物流市场与货车车流,不适合改善。所以,城市只能往东发展。”


“当然了,大东区也不是每个板块都适合。北龙湖、老东区板块还有绿博板块,我们刚才已经逐一分析了,剩下的还有高铁板块、龙子湖高校园区,前者板块内住宅少,后者则是前景不明朗。唯一适合选择的是白沙,所以最终我将目标锁定在了白沙。”


老宋研判白沙的全程思维脉络如下——



★象湖西南板块:这是白沙最早发展的板块,距离郑州主城区近,距离高铁东广场也近,但现在商品房、单位房、安置房、小开发商混杂,居住氛围不纯粹也不高端;


☆象湖东南板块:这是白沙核心区,紧邻贾鲁河,生态资源好,融创、永威、美景、华强、星联置地等品牌强度也大,是最被看好的潜力板块;


★象湖东北板块:这里楼盘不多,仅有建业春天里、智慧城云著、碧桂园象府聚集在郑开大道以北,整体价值不如西南、东南板块,走向成熟所需要的时间长;


对于热门新区而言一定要选择核心区,无论是熟化速度还是投资溢价能力,都是最好的!


所以综合比较下,象湖东南是最适合的宜居板块。


其次,这个板块需要优先关注的是永威森林花语、融创象湖壹号、郑地美景东望、华强御象湖这样的明星楼盘。


而老宋经过一番认真思索,最终把目光放在了永威森林花语,一是拥有适合他居住需求的品质产品,二是后续凸显的增值收益也更大。


03


毫无疑问,永威森林花语是白沙片区最受关注的热盘之一。


犹记得森林花语叠墅首批面世的时候,售价几何牵动了郑州房产业内的神经。敢于开出高出周边市场的价格,源于永威森林花语大手笔的“专属空间”赠送,但归根结底还是源于永威本身的高品质精细化。


因为,郑州房产市场蛋糕巨大,唯有产品过硬、品质卓越、服务到位的开发商才有未来。而永威置业一直以精细化著称,以高端产品起家,永威翰林居、永威东棠、永威五月花城、永威翡翠城、永威上和院、永威上和府等等在市场上都是备受关注的项目。


永威以及其他品牌开发商进驻白沙东南,已经说明了区域价值优越、投资潜力大。森林花语成为明星项目,成就经典,也是板上钉钉的事情。


对于购房者来说也是一个非常好的选择——目前,永威森林花语建面约220-249㎡六层洋房叠墅新品加推在即,建面约87-179㎡的高层会员招募。“在郑州这个别墅稀缺的地方,能买别墅就不买大平层,能买本土实力品牌房企,就不买外来房企在郑州的第一盘。”那么,老宋这类品质改善,看重了永威森林花语叠墅的哪些方面?这背后又有怎样的价值亮点呢?


A、对待白沙板块,要有高度


白沙是东区最火爆的板块之一,是郑东新区向东外溢首先承接的区域,定位省府行政核心区;


这里规划有5条地铁线,分别是8号线、12号线、13号线、17号线、20号线,还有2条有轨电车(象湖线、白沙线)、1条郑开城际铁路。同时,金水路、绿博大道、商都大道等路网已成型;


这里被划入郑东新区范畴,享受郑东新区天然气、暖气市政双气配套,中国住建部地下可以跑车的综合管廊高标准示范区,规划建设有15公里地下管廊,这都是上级重视的一个重要体现;


老宋说,“前段时间我开车又去白沙走了一遭,发现大片的村庄已经拆迁和安置。”笔者对此表示认同,拆迁的背后,是配套的加速完善。


目前,阜外华中心血管病医院初具规模,新田印象商业综合体、丹尼斯百货、北京华联投资项目正陆续进场,象湖周边的省科技馆、省展览馆、省博物馆、省图书馆也逐步开建;而这里距离富人区积聚的北龙湖只有4公里,且白沙象湖的ABC三湖相连、南北两座象山规划出台、贾鲁河以郑州最高标准滨河公园改造——生态景观的丰富,将使白沙成为郑州未来最具宜居指数的居住板块。


B、最具情怀郑州地产商永威,品牌安全系数高


如果说当年这里只有建业春天里独放的话,如今,美景、融创、永威、碧桂园四大巨头也已安营扎寨。


五大品牌房企的进入,势必为白沙的房地产市场发展带来有利的影响,有利于区域整体品质的提升,一定程度上也会带动片区内中小开发商的上进心。


作为郑州本土开发商的佼佼者之一,永威的快速发展,产品体系的完善,始终走在同行前列。在郑州人民的心中,永威已然成为了品质的代名词,并涌现出一批“死忠粉”,这都是永威实打实地做产品挣来的。


永威森林花语处于白沙板块,东临国家4A景区绿博园和方特欢乐世界主题乐园、龙城明河,西临象湖生态湿地,南临贾鲁河,周末假期出行,这些生态景观地点均可便捷到达。



项目联合省实验自建2600㎡双语幼儿园、北侧还有重点公立小学、重点公立初中、重点公立高中等等,周边配套成熟;


项目距离8号线绿博园站800米,这在白沙的楼盘中很稀缺,因为白沙板块的大部分楼盘是不临地铁的;


接下来,我们详细了解永威森林花语产品的方方面面。


C、匠心品质,处处可见:森林花语从好到“更好”


据老宋讲,永威森林花语有很多独具匠心的地方,不少细节的打造是一般人所注意不到的。“我给你说,这个项目是永威4.0产品,因此在建筑、户型、园林设计、建材品质、娱乐设施等各个层面,永威都大手笔大力气地做好、做精。接下来我给你详细罗列几处细节,你就知道了”   。


☆森林花语南大门,景观地面石材铺装与外墙及室内铺装位一线;


★社区入口采用五星酒店式精装入户大堂,并且除了常见的单元入户大堂精装外,项目还将地下一层车库入户电梯厅豪华精装,这在目前郑州市场上,除了建业天筑外,罕有其他项目有这样的高端设计。


☆项目重金定制不锈钢收水篦子,与石材铺装边界整齐对照;


★在坡度较大铺装面处设置防滑钉;


檐口铝板边框对缝施工,板缝顺直,整体性好;


★同时,外立面采用鲁班锁扣式干挂石材,只插锁不打胶;


不锈钢收水槽收集水景溢水,汇入地下泵坑,经过净水系统,形成循环用水;


吧台采用铜板制作,文理自然氧化,整体看上去颇为高端;


D、功力深厚:森林花语叠墅户型突破


叠墅又叫叠拼别墅,产生于上世纪90年代后期,源于英国诺丁汉,风行于美国、澳大利亚,为众多豪门巨贾所钟爱。它看起来就像把独立别墅一栋栋叠加起来,外观像多层,内部空间却具有独立别墅的一切元素。


而叠墅最大的特点就是糅合了别墅与洋房的特点,电梯入户、超大面宽、赠送私家庭院等。也正因如此,它以营造有天、有地、有花园的私密生活空间,以及实惠于独栋价格的优势,在市场上独树一帜地形成热销,有人称之为“高性价比的奢华。”


森林花语在户型设计方面可谓达到了永威的巅峰,在此也将叠墅新品户型作专门介绍。


以森林花语下叠建面约239.45-239.70㎡的四室三厅四卫为例——


老宋点评:主套间设计,分离式卫生间解决三代同堂生活上的尴尬,对老人专设独立房间和卫生间;功能区也很丰富,适合阅读、运动、聊天,还有直连入户的私家车库和储物间,并且赠送最大160㎡的私家庭院,以及建筑面积约110㎡-120㎡的整层双采光地下室。


以森林花语中叠建面约249.15-249.57㎡的四室三厅四卫为例——



老宋点评:我们可以看到,与下叠户型相比,整个中叠户型拥有8.1米超大面宽,且有180°的全景阳台可以很方便地看到外面的景观,主卧也是套间设计,衣帽间采用步入式,且赠送最大69㎡的私家花园,私家门廊、庭院,配有独立专属电梯入户。


以森林花语上叠建面约249.09-249.42㎡四室三厅四卫为例——


老宋点评:项目的上叠户型具备中叠、下叠所有优点外,赠送最大90㎡的阁楼,阁楼内部最高处约3.1米,且地上、地下双精装大堂设计。


E、唯“境”独尊:森林花语的景观榜样


作为一个资深地产人,老宋认为,“对于一个房地产企业而言,“想做好”和“能做好”是两回事。“每一家具有影响力的品牌房企,综合能力都不会差,但是不是每家企业都有自己突出的能力,这就像梁山好汉每人都会一点功夫一样,打铁还需自身硬。而‘能做好’来自于企业对产品的投入,更来自于时间的积累。”


从永威过往的项目来看,建材、景观、物业这些细节都做得非常到位。至于景观更是永威的杀手锏。研究过永威景观风格的老宋指出,“永威早期偏爱东南亚风格,近两年也开始尝试多种多样的景观风格,如西郡的新亚洲山水风格,一改永威浓密繁杂的植被,主要用石头、水系装点,也别有一番新中式风味。”


可以说,“打造一个作品如同孕育一个孩子,森林花语在景观园林的打造上,颇具匠心的背后肯定也花了不少心血。”老宋表示,“森林花语自身创造性地提出了森林景观的概念,我了解过后觉得真不一般。”


据笔者获悉,如果说东棠是永威2.0产品,五月花城还是永威3.0产品,那么森林花语就是永威4.0产品,而且是永威第一个森林系作品,传承永威目前景观优良风格又有新的不同变化,紧扣森林花语主题,以万株林木为生态蓝本,首创森林秘境主题景观,加上院落组合,组成三轴三心二十大景观,其交房之后给业主呈现的是一个全新的“永威森林系人文景观。”



顾名思义,森林系景观,引入森林的神秘、大气、包容,以及公园的精致、园林的精巧、院落的围合,有水景叠瀑,有溪水潺潺;


还有森林会客厅的浪漫情调,森林秘境六大树林茂密高耸,树屋趣俏巧妙,亭台廊榭休闲逍遥,还有5重景观组团,100%全冠移植造景,森林迎宾广场……


老宋不禁畅想,“在我业余时间,我可以和家人漫步在这样的景观中,忘掉江湖中的纷纷扰扰,实属一种难得的享受。”



并且据老宋讲,针对不同年龄阶段的业主,永威森林花语设有全龄化健康运动系统,尤其是对于改善型家庭而言,有青少年运动天地、中老年活动中心、山水林中慢跑道、森林系生活体验,囊括肌肉拉伸训练场、智能健身站等等服务——笔者认为,对于越发重视身体素质的精英家庭而言,这些无异于很有必要。此外针对不同年龄阶段的儿童,森林花语还专门进口丹麦的儿童娱乐设施。


F、后续服务:有一种物业,叫做永威物业


据老宋所讲,“曾经因为工作原因,经常路过郑东新区的永威翰林居,这个小区是永威的代表作之一。随着年代渐远,部分楼栋外立面已经有些斑驳,但负责的保安和保洁,还是让整个小区保持了茂密而精致的绿化、干净而卫生的庭院。”这说明,永威的精细化不仅仅只是楼盘品质一个维度,而已经延伸到了物业规范管理、秩序合理维护等各个方面,这样的一套标准化物业管理体系,保证了业主全面的生活品质。


由此,永威的物业亦成为业主追随的重要原因之一,其新楼盘的老业主重复购买率高达60%。


——“永威房子之所以一家高,就在于一方面是建材、景观、设计等硬件,颇具匠心,另外则是物业维护,这一切才撑起了目前的价格”。


听完老宋的一番介绍,笔者感受到的是一个郑州地产老炮对区域、房企、项目的前瞻性的判断和对自我深刻的认知。也只有如此,才能选择好最合适的风险区间,既能达到最高标准,又能保证成功。


后记


永威现在在郑州的美誉度毋庸置疑。


而森林花语整体定位为中高端,外立面、景观设计等借鉴了上和院的设计思路,如森林景观组团、全景落地的玻璃窗等,也是继永威翡翠城、永威五月花城,又一个升级换代的高端作品,沿袭了永威精细化的传统,建材、景观、物业依旧是永威的拿手好戏。


其中,叠墅产品适合在东区置业、具有改善需求的高净值人群。而作为购房者的你,现在请不要在迷茫中盲目,请放下浮躁的心灵,找到真正有坚硬价值支撑的知名楼盘,以合理的价位买入。只有这样,你才能收获到优质的居住体验,以及真正的中长期超额红利。