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悉尼4年前火得“一塌糊涂”的水景公寓区Ermington,涨幅至今究竟有多烂?大悟看房日记79(首置专题II)

澳洲房产大全 2019-12-01 13:07:29



主编寄语


【我的看房日记】是澳洲房产大全平台上一档连载时间最久的专栏,每周一头版发布,2018年已是第四年连载,期间得到了大量澳房读者的好评,在澳房大全后台点击量长年保持第一。




这是澳洲房产大全

608 篇原创文章




作者:大悟

微信:262739843



2018年3月17日 星期六 天气:万里无云



今天,悉尼的气温达到了40度,秋老虎,真厉害。但大不了你把车内空调开大点,出门少穿点,带个帽子和墨镜,总是可以克服的。



Ermington的Royal Shores项目,是几年前很多悉尼华人房产中介朋友热推的一个项目,当时市场的好消息纷至沓来,当时很多华人中介都像杀红了眼一样,随时准备杀入市场,有种要杀他个天魂地暗,片甲不留的气魄,买家的气势则是:“我再不买,我未来的命运就无法改变,我可不要走平凡之路!”的剧本节奏。


据说当时此项目的发展商Payce和Sekisui House为此召集了很多华人中介,要求大家可以开始收EOI了,并许诺会给到每家很多名额,可实际结果却是大家做成的单少得可怜。


此项目最后真得很快卖出,因为很多华人中介在各种途径上大肆卖力广告,他们自己的确也收了很多EOI, 开发商因此省了不少Marketing Fee,可是,中介朋友们的很多客人最后都被开发商自己人给截流消化了,相当于替开发商打广告,揽客人后啥也没捞着,总结来讲就是我们华人中介被这哥俩开发商狠狠地爆了个菊。


如今,很多中介朋友至今或捂着屁股还打算继续舔他们的菊,这个澳房大全未来会再起一篇,今天我们单说这个所谓的有规划,有水景的大开发商项目,至今的涨幅如何?说白点,这个项目涨幅究竟为何而烂?



进入今天的大悟看房日记。




Ermington


区域分析



悉尼是一个以水为贵的区域,悉尼人民都非常喜欢水景房,当然世界人民也很喜欢悉尼的水景房。但你要明白一个道理,不是所有看水的房子性质都一样,因为水景和水景区别还是很大的。以下是我过往我写看房日记时部分水景房的实地照片。


(悉尼上东区Dover Heights的外海水景)


(全澳最贵区域Point Piper的内湾海景)


(悉尼下北Kurraba Point内湾海景)


(悉尼下北Milsons Point内湾海景)



很多人对于水是有一种向往的,但水景和水景是不同的,也分高中低端,悉尼上东是朝北看水景,属于高端水景,北部有一些是朝南看水景,属于中端水景,还有的是朝南看景,这基本就是低端水景了,比如Ermington,当然你也是可以歪着脑袋朝北或朝西看河景的。


(Ermington看的Parramatta River的河景)


当时很多人没想到预算这么低,也能买到水景房,心中还一阵窃喜呢吧。大哥我除了呵呵,也只能心里默念一句“瞧你那没见过世面的样子”了。


我们简单来聊下这个项目,让尤其是首次置业读者朋友有个大概的概念,试想下,如果当时的你,是不是也会选择这个项目。




Royal Shores  by Payce and Sekisui House
 
2018年评测


以下是Sekisui House开发商在官网上对于此项目的介绍:


2016年交房,价值4.5亿澳币的项目,占地2万余平,共计632套公寓,9栋楼。



我们来看在2014年-2015年以楼花在售时,当时中介或者顾问们对于项目的精彩诠释:


(片段一)


(片段二)



(片段三)




好了,下边该你大悟哥哥分析了。



大悟评


项目实景一瞥:

(本期看房日记照片由大全御用摄影师粉盼盼实景拍摄)

说实话,项目完成情况还是可以的。



大家再跟着我的视角先看下上周我看的几个二手房情况案例。


(案例一)


房子的中介是韩国人,卖家也是韩国人,据中介说,在市场上已经放了6周了。在售价格785K-799K,Negotiable。


说实话,这套物业无论户型,朝向,还有那个大Winter Garden都很棒,下图为周六给我的flyer:


内部面积96平,阳台6平,Ground Floor,正北。无论户型,朝向,size都没大毛病。


我们来看这套物业的历史记录。


2017年6月13日开始卖至今,显然中介的上市6周,要么是扯谎,要么是换了家中介,我相信后者的可能性较大。在2015年3月楼花销售价格为766k,可见今天在售的价格是完全赔钱的,因为当时的买家交了印花税,今天还要交中介费。



以上这套是不带水景的,那我们就再找一套水景的吧。


(案例二)


内部93平,总物业面价110平,朝向为正北,不但有水景,还有公园景,户型依然没毛病。



我们来看这套物业的历史记录。


2015年4月1日售出价格746k, 今天在售价格726k---792K。依然Negotiable,基本还是赔钱的节奏,在售时间123天。




以上两套物业在整个项目我都觉得算得上是优质户型了,所以很有代表性。我们再来看整个区的2房租金表现。

2房租金多数在500-550澳币/周为最多,这样的租金表现,在同期新房租赁市场中,算是较差的了。


看下来,你会发现和当时一些“嘴炮型中介”的说辞相比,此项目无论涨幅,租金等等,根本没有兑现。



大悟总结



大开发商承建,又安静,又靠水的物业怎么能长成这么个鸟样子? 相信很多买家都有这样的疑问。我们来看下区域的公寓宏观数据:



中位价75万澳币,过去1年跌幅0.79%。


Ermington距离悉尼CBD约19公里,去往悉尼CBD的路只有一个,就是Victoria Road, 如果你喜欢付费和堵车,也可以走Silverwater Road后绕进M4或Parramatta Road,这就看个人喜好了,区域最近的超市Woolworths开车要1公里+。


无论交通还是生活类基建都堪称一般,尤其是同价格预算在当时这里并非唯一的选择。再加上国内外投资类买家过多,在当时市场信息偏积极的情况下,很多海外买家及当地的投资类买家买入过多,使得尽管项目交割前的银行估价没有太大问题,但今天依然出现有价无市的局面。


天气太热,你可以少穿可以开空调,可公寓买的嘣噔仓,怎么破???


关于悉尼买公寓的方式方法,我总结了6个锦囊:


你在澳洲房产大全平台回复“大悟”,我发给你,就当我这次有点小淘气吧。





本期大悟看房日记就是这样,感谢阅读!




作者大悟介绍



【澳洲房产大全】平台主编

《澳洲房产那点事儿》作者

《澳洲首次置业红宝书》总编


号称澳洲房产界最会写文章的房产人,2015年底出版的澳洲房产书籍《澳洲房产那点事儿》,曾排进当当网经济类书籍前60名,好评如潮。过去几年里,他秉承匠人精神,坚持每周末看房,至今看遍悉尼境内80%的区域,澳房大全平台的连载专栏《大悟看房日记》拥粉无数,成为很多澳洲华人买房前必看的一档专栏,对于悉尼不同区域的把握,无人能敌。堪称澳洲新一代房产人的意见领袖。



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