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行业研究|阿里、京东入局租赁市场,对传统房产中介有何影响?

Q房网研究院 2021-02-18 12:57:06

研究员 谢夏成 许昭洋


今年10月以来,京东、阿里等互联网巨头却几乎在同一时期突然宣布大举进军房地产,瞄准房产销售、租赁、服务等业务。这一举措引来业界一片哗然,京东、阿里入局是否会给中介行业带来一场变局?


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阿里、京东房产业务内容及模式

 

图:阿里、京东房产业务发展历程

数据来源:Q房网研究院整理


从阿里、京东的房产相关业务发展历程来看,阿里涉及较早,且在”互联网+房产“等业务略先于京东一步。

二者主要涉及房地产务包括:房产信息平台、电商营销、家装O2O平台、产业地产、辅助金融等五大板块业务。


表:阿里、京东房产相关业务

数据来源:Q房网研究院整理

 

(1) 房产信息平台(新房、二手房、租赁)

阿里房产信息平台是淘宝房产,前身是口碑网,是一个发布房产供求信息的平台。目前,淘宝房产覆盖全国2800个城市,每天300万的房产信息发布量,拥有5000万的优质活跃用户,通过淘宝网、口碑网、支付宝等阿里巴巴集团旗下网站累计覆盖用户达3亿。

京东是京东房产频道。目前,京东房产频道仅在京东APP上推出,业务只有新房买卖一项。10月24日,京东商城房产频道已经上线,首期上线的京东房产频道已经有82家开发商和35家服务商入驻,涉及2027个项目,覆盖超过20个城市。


(2) 家装O2O平台

阿里推出“极有家”家装O2O平台,打造一站式筑家平台。除了家装家居百货领域,提供建材、家具、家纺、布艺、床品、家饰、百货的实物商品销售之外,还提供室内设计师、品牌装饰公司等设计服务。 

京东单独成立家居家装事业部,已经实现线上市场的体验和售后服务。目前门店帮合作的线下门店已超过30000家,通过门店帮工具在线下实体门店达成的销售增长超过500%。 

二者都是家装O2O平台,且该块业务对于二者均具备较大的想象空间。不仅可以借助各自零售平台资源,整合家装产业链。对于京东房产来说,还可以将家居家装等资源直接嫁接到房地产业务中,形成卖房到装修的全链条。


(3) 产业地产

阿里在北京市延庆区打造总占地18万平天猫小镇。天猫小镇规划以猫咪为主题休闲娱乐小镇,项目一期包含猫旅社、猫公馆和小镇猫舍三大块,二期规划可能包括热气球馆和滑雪场。

京东在东莞打造“京东•都市人工智能产业新城”项目。未来将与都市智能集团、雁盛实业投资共同投资300亿元在凤岗镇建设“京东•都市人工智能产业新城”项目,京东将在电子商务、智能制造、云计算、大数据等领域与东莞展开全面合作。

对于重资产、重运营的产业地产,阿里、京东后期大规模扩张的可能性不大。如阿里更多的是借此强化阿里的品牌效应,为天猫平台带来更多的流量的同时,休闲娱乐小镇又可以丰富阿里的大文娱板块。


(4) 租房平台

阿里签约杭州住保房管局,将共同打造全国首个智慧住房租赁监管服务平台今年10月,阿里旗下支付宝宣布在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州等八城线上信用租房服务,免押金、租金月付,有超过100万间公寓将“入驻”支付宝。此外,还有相寓、春眠、优客逸家、美丽屋和公寓家等品牌公寓方陆续入驻。阿里的目标是做成中国最大的租房平台。

京东被选定为北京住房租赁市场的支持平台。今年10月24日,京东宣布房地产业务上线,进军租赁市场。虽然目前京东租赁房源还未正式导入,但京东白条已经与自如、租了么、V领地、优客逸家、异乡好居达成合作。

在租房业务上,阿里、京东目前做的更像是在房东和租客之间搭建一个平台可以让双方更高效、快捷地对接,并辅以大数据、人工智能等技术手段,极大地减少各方的时间等成本。加之,阿里的支付宝和京东白条或可以解决租赁行业的租金高、租房信息失真等痛点。


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阿里、京东发展房产业务的竞争优势


用户流量、交易工具与上下游供应链是阿里、京东发展房产业务的三大利器。


首先,阿里、京东巨大的互联网用户数量是其做房产业务的客群基础阿里2018财年第一季度财报显示,其中国零售平台上年度活跃消费者达到4.66亿,移动月度活跃用户更高达5.29亿。而京东的2017财年第二季度财报也显示,其过去12个月活跃用户数为2.583亿。而目前互联网房产平台巨头搜房网的用户数量也才1.1亿。据房天下2017年Q3财报显示,全网三端月均独立访客1.2亿,累计注册用户数1.1亿。阿里、京东巨大的用户量,无论是开展第三方平台做端口业务,还是充当中介,都是巨大的客群优势;


其次,二者均配备互联网消费金融工具,可降低交易成本京东的京东白条可以在租房业务上,为其入驻的商家带来金融支持,目前京东白条已经与自如、租了么、V领地、优客逸家、异乡好居等企业达成合作。而阿里有蚂蚁金服,蚂蚁金服旗下的蚂蚁花呗与京东白条类似,旗下的支付宝还有用户信用评级的芝麻信用积分。目前阿里展开的租房服务也是与芝麻信用积分相挂钩,信用达标的用户可减免押金和缩短付款期数。这种互联网金融工具直接打破了传统租房的交易模式,不仅实现0佣金”为房东、租客减免交易成本,还可为租客的信用背书,减免押金和缩短付款期数即可实现;


最后,阿里、京东商城覆盖消费者的方方面面,阿里、京东房产将会使房地产行业与其主业产生新的融合。在住宅、商业地产、特色地产等领域与其主业产生新的碰撞也不无可能。另外,在巨大的消费数据基础上,为客户画像,提供完整住房定制服务也可实现。

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阿里、京东入局对传统房产中介行业有何影响?


一是佣金率下降对于租房,阿里利用其芝麻信用在租房方面可做到“0佣金、0押金”,这对租赁中介的佣金率将会产生较大的冲击,逼迫其降低佣金率是大概率事件。而京东的房产代理销售业务,主要扮演服务商与平台商的角色,即在线上吸引开发商直接入驻京东平台进行售房,后期也很可能以低佣金打入市场赢得规模。在京东和阿里入局之前,传统中介也借助互联网提高业务效率,但竞争加剧,中介行业佣金率也在下降。


而阿里该种发展模式对于单纯依靠运营互联网平台流量、以卖信息的房产服务企业将构成竞争,但阿里可以为品牌公寓、房产中介等合作方提供服务,为其提供更精准的客源,从而提高成交率,双方是合作关系。


二是重塑行业秩序。阿里的芝麻信用还有个信用评分等级,可以对租房交易起到监督作用。不仅对租客进行消费信用评分,阿里还可以将信用评分模式延伸至租客和房东或品牌公寓,结合“杭州市二手房交易监管服务平台”管理体系和芝麻信用,全新打造租客、房东及租赁机构的信用体系,未来,杭州市的可租房源、租客、房东以及中介服务人员都将对应一套完善的信用体系。


从长远来看,阿里、京东的入局有望重序租赁市场,有助于“租售并举”房地产市场长效机制的建立,进而对未来整个房地产市场的格局产生影响。目前阿里的信用租房不仅减轻了年轻人租房的资金负担,加快租房机制的推进,还避免了黑中介、假房源、恶意违约等行业问题,规范住房租赁市场。


三是形成新的房地产电商企业格局阿里、京东的入局对中介的影响短期内还不明显,但中长期来看,其品牌影响力之大、营销渠道之广,对大型中介企业可能会面临一定的压力。阿里、京东“0佣金、0押金”的信用租房体系将重塑行业规则,后期或将逼迫其他中介转型或寻求新突破。尤其是规模偏大的中介则要相对谨慎,不转型就容易面临市场份额减少的可能。

对于未来,房地产电商企业的格局很可能分为以传统门店和代理的电商平台,主打渠道营销的电商平台以及创新房产“互联网+”业务的门户网站。最后一种随着阿里、京东两个互联网电商巨头的加入,房产中介领域“互联网+”的队伍将不断壮大,后续像百度、腾讯等大型用户网站的加入也不无可能。


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