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淮安发布《二手房买卖纠纷案件白皮书》 所有的套路都在里边!

淮安网 2019-05-14 15:55:19


  10月26日,淮安市中级人民法院召开发布会,首次对外发布了《二手房买卖纠纷案件白皮书》(以下简称“白皮书”)。


  白皮书首先披露了大量数据和案例,从较为全面的角度揭示了二手房交易市场的现状;还针对一些较为复杂、特殊的案例,在处理原则和处理方法上,做了详细的阐释;最后,市中院给出了一系列的建议,帮助市民防范风险,维护权益。


白皮书揭示二手房交易纠纷全貌

  此次白皮书重点分析了清江浦区、开发区、淮阴区三区法院受理的二手房买卖纠纷案件——


今年以来,这三区法院共受理446件一审案件,审结318件。从立案案件数情况看,今年一季度呈爆发式增长,二、三季度开始逐步趋于平缓这和去年年底房价急剧增长,二季度政府开始调控房价增长趋缓的态势是吻合的。


此外,法院在审理中发现,房产中介影响很大——


在受理的纠纷案件中,有30%以上,列房产中介为第三人。


由于居间服务的专业性参差不齐,部分中介机构疏于履行居间服务内容、缺乏居间专业知识、忽视合同期限的约定等行为,导致合同无法按期履行,引发买卖双方争议。


还有一些中介存在违反相关管理规章的规定,利用自身信息、资源、专业知识优势,集房囤房,扰乱市场秩序。


(网络配图)


白皮书还指出了引发纠纷的主要原因——


去年下半年以来,由于全国范围内的房价上涨以及市区棚户区改造,二手房市场火爆,几乎一周一个价,部分卖家在经济利益面前将诚信抛在脑后,主动违约,引发纠纷。进入法院诉讼的案件绝大多数都是因为卖家毁约引发的诉讼。


根据白皮书,卖家违约情形主要包括:


1、夫妻一方与买受方签订房屋买卖合同,另一方以不知情或不同意为由,拒绝追认,导致因无权处分的房屋买卖合同合法有效,但无法履行房屋产权过户的义务;


2、有的当事人签订两份阴阳合同,在缴纳税收时,出示的买卖合同价与实际交易价相差很大的合同,目的为了少交税,而该行为,也给卖方毁约找到理由,称买方涉嫌偷税,不诚信,损害国家利益;


3、出卖方未交付房屋的附属物,比如出卖方没有将自行车库(没有产权登记)交付买受方,意在加价,否则不予交付;


4、有的因买卖合同中,对屋内家具、家用电器约定不明,有的当事人在买受方付款后,将家具、电器和防盗窗拆除等情形。


处理原则:不让违约方在违约中获利


  白皮书同时指出,法院在审理中总的原则是,坚持诚实信用,维护交易安全,不让违约方从其违约行为中获得利益。对此类案件处理原则是,解除合同,并由出卖方承担违约损害赔偿的为例外。


白皮书发布人,市中院民三庭副庭长张勇表示,房屋登记在共有人名下,共有人未全部在买卖合同上签字、也未委托签字、事后也未追认的, 一般认定买卖合同有效;但合同不能继续履行,买方只能向卖方主张损害赔偿。


对于阴阳合同引发的纠纷,张勇说,在具体审理中,法院倾向于,若存在偷税行为,则由税务部门依据税法进行处理,不影响买卖合同的继续履行。



针对合同不能继续履行的情况,白皮书还对违约进行了详细阐述:


买方要求继续履行合同的,虽然合同有效,但如果涉及其他共有人,只要其他共有人不同意继续履行或不配合,而买方又无证据证明其他共有人同意卖房的,买受人只能向合同相对方主张违约责任。主要是合同解除后的双倍返还定金和赔偿损失(房屋差价损失)。


据张勇介绍,在已审结案件中,淮安法院判处的违约人赔偿的损失额(房屋差价损失),最高达49万元。  


新型证据认定困难,二手房交易有七注意


在二手房买卖纠纷案件中,证据至关重要。白皮书指出,电话、微信成为当下人们通讯联络的重要方式,案件审理中买卖双方大多举出录音、微信截图等证据来证明交易过程。但对于一些新型证据形式的认定还存在很多问题。


一方面,录音、微信记录的真实性判断困难,录音极易通过剪辑、截取等技术手段改变内容或者谈话的完整性。


另一方面,微信号码和昵称可以随时变更,不具有实名认证功能,仅凭聊天记录上显示的昵称无法判断微信聊天记录的真实性,为事实及责任认定带来困难。



针对在签订二手房买卖合同时如何进行风险防范,结合审判实际,张勇提出了七条建议:


1、对房屋中介机构的资质进行认真审查;


2、买房要审查所购房屋是否设置了抵押权,能否过户;


3、要看产权证有无其他共有人,还是个人独自产权。如果存在其他共有人,在签订合同时,须有其他共有人到场签字或出具委托书;


4、应确定给付房款的时间


5、对所购房屋中,如还有附属物,比如车库、家具、家用电器等,应明确哪些附属物包含在房屋总价中;


6、在交易中,严格遵守国家法律法规,自觉履行纳税义务,不签阴阳合同;


7、因房屋买卖发生争议,提起诉讼后,如要求继续履行合同的,买方应对涉案房屋先行保全,以防止卖方在诉讼中将房屋出售给他人。

(来源:淮海晚报)




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